ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ НЕ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ
Ипотечное жилье находится в залоге у банка до того момента, пока деньги за него не будут полностью возвращены. Такая форма договора называется кредитом с обеспечением. Как правило, банки охотнее идут на подобные сделки, потому что заложенное жилье — гарантия того, что деньги вернутся: если должник перестанет платить, то квартиру можно будет продать.
В статье расскажем, какие последствия ждут граждан, отказавшихся от выплаты ипотеки и можно ли в таком случае сохранить свое жилье.
Оглавление
Особенности ипотечного кредита
На самом деле ипотека — не только кредит для покупки нового жилья. Этим словом называют любую сделку, где залог — недвижимость, которой должник может продолжать пользоваться. При этом если условия по договору не выполняются, вторая сторона может продать жилье, чтобы получить деньги назад.
Но все-таки чаще этот термин применяют в случаях, когда кредит берут для покупки квартиры или дома и его же оставляют в залог банку. Для регуляции этого процесса правительство еще в 1998 году разработало Федеральный закон №102. В нем прописаны нюансы заключения договора, обязательства должника, остающегося жить в заложенном жилье, права кредитора и последствия невыплаты долга.
Что будет, если не платить ипотеку
Обычно процесс возвращения долга банком выстраивается так:
- Начисление штрафов и пеней за просрочку. Уже на этом этапе ухудшится кредитная история.
- На второй месяц — передача дела в отдел по взысканию задолженностей внутри банка. Из него будут звонить сотрудники, настойчиво просить выплатить задолженность, рассказывать о последствиях. На этом этапе с банком можно договориться о новом графике платежей или изменении других условий кредитования.
- На третий месяц — передача дела коллекторам по агентскому договору. Это произойдет, если должник не идет на контакт с банком. Коллекторы имеют право давить на должника любыми законными методами.
- Обращение в суд для конфискации имущества и продажа его с торгов. Ипотечная квартира находится в собственности банка. В случае нарушения договора, он имеет право распоряжаться жильем по своему усмотрению.
Что будет с ипотечным жильем
Если долг не будет выплачиваться, кредитор в конечном итоге продаст квартиру или дом. Причем это произойдет даже когда ипотечное жилье единственное для должника.
Из вырученной суммы банк вычтет издержки: деньги, потраченные на судебный процесс и организацию продажи. Остальная сумма пойдет на погашение долга. Если после этого деньги останутся, их передадут заемщику. А если долг наоборот не будет погашен целиком, гражданин все еще будет обязан выплачивать кредит.
Сколько платежей по ипотеке надо просрочить, чтобы забрали квартиру
В законе не прописан точный размер долга, при котором банк может забрать залоговое жилье. Но указаны случаи, когда забирать квартиру нельзя: просрочка длится меньше трех месяцев и/или задолженность составляет меньше 5% от стоимости квартиры.
Таким образом уже на четвертый месяц просрочки, банк может обратиться в суд для конфискации квартиры. При этом если проблемы возникли, когда долг уже почти погашен, жилье не заберут.
Легко ли продать ипотечную квартиру с долгами
Залоговое жилье выставляется на аукционы, поэтому продается по ценам ниже рыночных. Можно попытаться продать квартиру самостоятельно, чтобы выручить полную сумму и самостоятельно покрыть долги.
Возможность такой сделки зависит от стадии работы с долгом. Залоговое жилье можно продать только с разрешения банка. Если по квартире уже назначены торги, то кредитор не выдаст разрешение на продажу.
Легче всего совершить сделку, взяв новый кредит или деньги в долг и друзей, родственников для погашения оставшейся части кредита. Тогда обременение с квартиры будет снято, сделку можно провести без участия банка, а вырученные деньги потратить на выплату долгов.
Если так сделать не получится, то можно попросить покупателя погасить долг. Такой вариант подойдет, если квартира продается за наличные. В договоре прописываются условия продажи, а оплата происходит двумя частями: сначала покупатель оплачивает долг по ипотеке банку, с квартиры снимается обременение, а после этого остаток суммы переводится продавцу.
Самый сложный вариант продажи квартиры с долгами — новая ипотека. Договор, залог и долг можно перевести на покупателя, если его одобрит банк.
Какие обстоятельства банк может расценить как уважительные
Кредитор может пересмотреть условия договора, если должник попал в сложную жизненную ситуацию. Банки идут навстречу, когда у заемщика:
- Проблемы с работой: его сократили или предприятие не платит/задерживает зарплату. Все эти обстоятельства нужно будет подтвердить. Если должник уволился по своему желанию и не может быстро найти новое место, уважительной причиной для пропуска платежа это не будет;
- Найдена серьезная болезнь и деньги нужны на лечение. Банк учтет также, если заболел кто-то из близких родственников должника;
- Случилось ЧП: пожар, крупная кража, угон и т.д. Если что-то произошло с ипотечной квартирой, то последствия покроет страховка;
- Начался бракоразводный процесс. Такое обстоятельство требует пересмотра условий договора.
Еще одна уважительная причина просрочки — призыв на военную службу. В этом случае оплату ипотеки могут отложить до момента возвращения человека из армии или зоны военных действий.
Варианты отсрочки ипотеки
Банк со своей стороны может предложить три варианта помощи должнику:
- Реструктуризация — изменение условий кредитного договора, чтобы снизить финансовую нагрузку. Кредитор может предложить уменьшить ежемесячный платеж, увеличив срок договора, скорректировать график платежей или разрешить какое-то время платить только проценты.
- Рефинансирование — получение нового кредита на лучших условиях. Такой вариант подойдет людям с несколькими долгами: их объединят в один, снизят процентную ставку и общий ежемесячный платеж.
- Кредитные каникулы: на 6 месяцев банк снизит платеж или разрешит совсем не платить по кредиту. При этом договор будет продлен на этот срок. Дают каникулы не всем: нужно подтвердить, что доход снизился как минимум на 30%, жилье в ипотеке должно быть единственным. У некоторых банков есть еще условия по размеру долга. Например, Сбербанк одобрит каникулы только если кредит меньше 15 миллионов рублей.
Как получить деньги на оплату ипотеки
Если платить по ипотеке нечем, договориться с банком не получается, а жилье терять не хочется, нужно искать деньги:
- Сдать квартиру в аренду: подойдет людям, у которых есть куда переехать до момента погашения долга. Перед сдачей нужно внимательно прочитать ипотечный договор — в нем может быть указан запрет на сдачу жилья. В этом случае нужно обратиться в банк за разрешением.
- Государственная поддержка: каждый год правительство разрабатывает новые программы помощи людям при покупке жилья. Чаще всего они подходят для семей с детьми. Актуальную информацию можно найти на портале Госуслуг.
- Страховка: банки всегда предлагают страховать жизнь заемщика при оформлении ипотеки. Если документ был заключен, нужно просмотреть условия выплаты. Возможно, ситуация, в которой находится должник — страховой случай.
Выводы
Законно не платить ипотеку не получится: банк в любом случае вернет свои деньги, а заемщик может остаться без квартиры и с долгами.
Квартира в ипотеке остается в собственности кредитора до тех пор, пока за нее не будет выплачен кредит. Если возможности платить больше нет, а квартиру потерять не хочется, нужно быстро принимать решение и искать деньги:
- Можно сдать жилье в аренду;
- Получить поддержку от государства;
- Договориться с банком об изменениях условий договора.
В крайнем случае, квартиру лучше продать самостоятельно и купить более скромное жилье. Если дойдет до суда, то банк продаст квартиру по цене ниже рынка. В этом случае есть вероятность того, что вырученная сумма даже не покроет долг целиком: заемщик останется и без жилья, и с кредитом.
Лучшее решение поможет принять юрист — обратитесь за консультацией, чтобы понять, как выгоднее всего поступить в вашем случае.
